Dívida de condomínio pode autorizar a penhora do bem de família.

O único imóvel do devedor é considerado pela legislação brasileira como impenhorável, mas esse direito não é absoluto, podendo ser afastado na hipótese das dívidas condominiais, visto que a própria Lei n. 8.009/1990 dispõe sobre a mencionada exceção à impenhorabilidade, cita-se:

"Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: 

(...)

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;"

Considerando que a própria norma é taxativa em tratar o débito condominial como uma das exceções à impenhorabilidade, temos que os condomínios têm o direito de pedir a penhora do único imóvel do devedor, bem esse gerador do débito de condomínio. 

A fim de melhor visualizar essa possibilidade, segue a jurisprudência recente dos Tribunais fundamentando a penhora no artigo 3º, IV da Lei n. 8.009/1990.

"DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO. Insurgência contra o r. pronunciamento que rejeitou a impugnação. É lícita a penhora do único imóvel do devedor, ainda que seja bem de família, quando a execução versar sobre débitos condominiais. Dicção do art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90. Litigância de má-fé arguida em contraminuta não se justifica pela simples interposição de recurso infundado. Recurso desprovido." (TJSP;  Agravo de Instrumento 2174445-94.2022.8.26.0000; Relator (a): Dimas Rubens Fonseca; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sertãozinho - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/08/2022; Data de Registro: 15/08/2022 - Grifei).

"Agravo de Instrumento. Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial. Penhora de imóvel de propriedade da executada-agravante. Impugnação à penhora. Alegação de impenhorabilidade de bem de família. Indeferimento da impugnação: decisão que rejeita alegação de bem de família, por se tratar de cobrança de débitos condominiais. Dívida 'propter rem'. Penhora. Possibilidade. Exegese do art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90. (...)". (TJSP;  Agravo de Instrumento 2030219-93.2022.8.26.0000; Relator (a): Luís Roberto Reuter Torro; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 33ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/06/2022; Data de Registro: 24/06/2022).

"Despesas de condomínio – Ação de cobrança – Fase de cumprimento de sentença - Decisão que determinou a penhora sobre o bem imóvel do executado – Manutenção – Cabimento - Alegação de que é bem de família – Ausência de mínima prova no sentido de que é o único bem imóvel do agravante – Possibilidade de penhora, em decorrência de débitos condominiais - Precedentes do STJ - Inteligência ao art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90. Recurso do executado desprovido". (TJSP;  Agravo de Instrumento 2214414-53.2021.8.26.0000; Relator (a): Marcos Ramos; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/11/2021; Data de Registro: 30/11/2021).

Diante do exposto, o ideal é que os devedores busquem negociar administrativamente os débitos oriundos de condomínio, uma vez ajuizada a execução o mais correto é que procurem por acordos negociando com o exequente, não sendo tecnicamente recomendado argumentar a impenhorabilidade, pois já se encontra afastada pela lei e amplamente rechaçada na jurisprudência recente.

Caso o leitor esteja passando por uma situação parecida, aconselho buscar por um advogado de sua confiança a fim de intermediar as negociações com o credor e também analisar eventuais abusos ou exageros na cobrança, se preferir procure a Defensoria Pública ou a OAB da sua cidade, prefira sempre quitar o débito ou renegociar a dívida, pois agindo assim você poderá evitar a penhora do seu único bem utilizado para moradia.

Texto escrito por João Vitor Rossi, advogado inscrito na OAB/SP 425.279, graduado em Direito pelo Centro Universitário Padre Albino (UNIFIPA), pós-graduado em Direito Processual Civil pela Universidade de Araraquara (UNIARA) e graduado em Administração pela Universidade de Uberaba (UNIUBE).

Aviso: Não estimulamos a litigância em massa, pondere com um advogado de sua confiança antes de entrar com qualquer medida judicial, analise os riscos, não existe causa ganha na Justiça brasileira e um processo pode se prolongar por anos. O autor lembra que o presente conteúdo é informativo, não podendo ser lido como um parecer jurídico.