Os débitos de água e energia elétrica pertencem ao imóvel?

Na hora de comprar uma propriedade imobiliária muitos se perguntam: Será que os débitos pretéritos de energia e água acompanharão o imóvel? Eu terei que pagar por algo que eu não consumi? Neste artigo tentaremos estudar um pouco essa situação, vamos analisar casos reais e que foram julgados pelos Tribunais brasileiros.

Inicialmente temos tanto na jurisprudência quanto na doutrina posicionamentos no sentido de que os débitos de água, esgoto e energia não acompanharão o imóvel, mas sim o CPF ou CNPJ da pessoa que gozou desses serviços, pois, em tese, eles são pessoais, não acompanhando o imóvel, vamos analisar e estudar um caso prático decidido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios - TJDFT.  

“4. Segundo entendimento firmado no âmbito da jurisprudência do c. STJ, débitos decorrentes do fornecimento de energia elétrica constituem obrigação pessoal (propter personam), e não real (propter rem), pois não decorrem diretamente da existência em si do imóvel, não se vinculando à titularidade do bem, mas à vontade de receber o serviço, afigurando-se ilícita, portanto, a cobrança de dívidas contraídas por anteriores ocupantes ou proprietários do imóvel, uma vez que a responsabilidade pela contraprestação respectiva incumbe exclusivamente ao usuário/beneficiário dos serviços contratados.” (TJDFT, Acórdão 1250091, 07065533520198070018, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 20/5/2020, publicado no DJE: 19/6/2020 - grifei).

Notamos pela decisão do TJDFT de 2020 que os débitos de energia não poderão ser cobrados do novo proprietário, mas sim de quem usufruiu dos serviços, ou seja, do antigo proprietário, o mesmo ocorre com os serviços de água e esgoto, vejamos outro caso real, só que analisado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.

Execução Fiscal – Tarifa Água e Esgoto - Exercícios de 2000 a 2002, exigida em face da proprietária do imóvel constante do Registro Imobiliário - Decisão que acolheu a exceção de preexecutividade, julgando extinta a ação, reconhecendo sua ilegitimidade passiva – Possibilidade - Insurgência da apelante - Pretensão à reforma – Inadmissibilidade - Obrigação propter personam e não propter rem - Cobrança que deve recair sobre quem efetivamente usufruiu do serviço público - Precedentes do STJ e desta E. Câmara de Direito Público – Sentença Mantida - Recurso improvido. Nos termos do § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil, os honorários recursais devem ser majorados á razão de 1%, totalizando, 11%, como bem fixado na r. sentença. (TJSP;  Apelação Cível 0015399-22.2002.8.26.0286; Relator (a): Burza Neto; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro de Itu - SAF - Serviço de Anexo Fiscal; Data do Julgamento: 02/12/2021; Data de Registro: 02/12/2021 - grifei).

Notamos que no ano de 2021 o TJ/SP ao analisar uma Execução Fiscal de água e esgoto entendeu que a dívida se trata de obrigação pessoal (propter personam), não de obrigação real (propter rem), assim disse que a cobrança deve ser direcionada para a pessoa que efetivamente usufruiu do serviço, mantendo a sentença que extinguiu a execução fiscal em face de quem não consumiu os serviços de água e esgoto.

Não custa trazer à baila a posição do Superior Tribunal de Justiça (STJ), essa importante Corte Superior entende que os débitos de energia e água somente deverão ser pagos por quem de fato gozou desses serviços, assim não se tratando de obrigação propter rem (real), mas sim de obrigação pessoal (propter personam), cita-se.

“2. O entendimento firmado neste Superior Tribunal é no sentido de que o débito, tanto de água como de energia elétrica, é de natureza pessoal, não se caracterizando como obrigação de natureza propter rem.” (STJ, AgRg no REsp 1258866/SP - grifei).

Mas cuidado, caso você deseja alugar o seu imóvel, a melhor cautela nos indica que é importante comunicar a existência do contrato de aluguel ao fornecedor de água e de energia, pois é crucial que ele proceda com a correta substituição do usuário dos serviços, uma vez que, somente diante da ciência dessas empresas que o proprietário poderá se ver livre de pagar tais débitos com a locação do seu imóvel a um terceiro. Cita-se um caso prático recente, de 2020.

“4 . O fato de o proprietário haver procedido à locação do imóvel não o isenta da obrigação de pagar os débitos de energia elétrica gerados pelo locatário, quando, neste caso, não faz a devida comunicação à CEB. 5. O entendimento da jurisprudência do STJ e desta Corte de Justiça destaca que o usuário consumidor de energia elétrica que deixa de comunicar à companhia fornecedora do serviço a alteração da titularidade da unidade consumidora, permanece responsável pelas faturas posteriores.” (TJDFT, Acórdão 1231059, 07134123820178070018, Relator: GISLENE PINHEIRO, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 12/2/2020, publicado no DJE: 2/3/2020 - grifei).

Diante do exposto temos que, se você for comprar um imóvel, com fulcro nos casos acima, em tese, não caberá ao comprador arcar com os débitos pessoais, isso é: Água, esgoto e energia, tome cuidado com o IPTU e com o Condomínio, pois são débitos reais (seguem o imóvel), não pense que eles são pessoais, é possível que você tenha que pagar essas dívidas. 

Texto escrito por João Vitor Rossi, advogado inscrito na OAB/SP 425.279, graduado em Direito pelo Centro Universitário Padre Albino (UNIFIPA), pós-graduado em Direito Processual Civil pela Universidade de Araraquara (UNIARA) e graduado em Administração pela Universidade de Uberaba (UNIUBE).

Aviso: Não estimulamos a litigância em massa, pondere com um advogado de sua confiança antes de entrar com qualquer medida judicial, analise os riscos, não existe causa ganha na Justiça brasileira e um processo pode se prolongar por anos. O autor lembra que o presente conteúdo é informativo, não podendo ser lido como um parecer jurídico.